NIE KAŻDA SPŁATA KREDYTU HIPOTECZNEGO BĘDZIE ULGĄ NA WŁASNE CELE MIESZKANIOWE

        Podczas sprzedaży nieruchomości, na którą zaciągnięty był kredyt hipoteczny, szalenie istotne jest zwrócenie uwagi na zapis odnoszący się do sposobu przekazania pieniędzy, zawarty w akcie notarialnym. Moi klienci zdają sobie sprawę z tego, że sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta, wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku. Duża część z nich wie również, iż uzyskany dochód ze sprzedaży można przeznaczyć na tzw. własne cele mieszkaniowe. Jednak mała już ich część zawraca uwagę na prawidłowy sposób przekazania pieniędzy umieszczony w akcie notarialnym.

  

          Przyjmijmy hipotezę, że w 2017 roku kupiliśmy mieszkanie w Szczecinie, finansując jego zakup w całości zaciągniętym kredytem hipotecznym. Ze względów zawodowych jesteśmy zmuszeni do przeprowadzenia się do Poznania w roku 2019. A co za tym idzie sprzedajemy mieszkanie w Szczecinie po to, aby zakupić mieszkanie w Poznaniu. Na samym początku widzimy już, że konieczne będzie opłacenie podatku od uzyskanego dochodu w wysokości 19%. Nasuwa się jednak pytanie czy istnieją jakieś ulgi z których możemy skorzystać aby pomniejszyć podatek? Tak, możemy skorzystać z tzw. ulgi na własne cele mieszkaniowe. Należy jednak spełnić kilka wymogów niezbędnych do jej zastosowania. 

         Ulga mieszkaniowa uregulowana została przez ustawodawcę w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), w art. 21 ust. 1 pkt 131 który stanowi, że „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe”. Ustawa o PIT, w art. 21 ust. 25 przedstawia katalog zamknięty wydatków jakie można uznać za własne cele mieszkaniowe. Ustawodawca uznał, że wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez nas, przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, uznać należy za cele określone w art. 25 pkt 1 – tj., na nabycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości. 

         Na tym etapie rozważań uznać należy z całą pewnością, iż spłata kredytu zasadniczo spełnia przesłanki do zastosowania ulgi mieszkaniowej. Natomiast ostatecznie przesądza o tym zapis w akcie notarialnym. Naczelny Sąd Administracyjny od wielu lat głosi tezę, że „jeżeli przychód sprzedającego ze sprzedaży rozliczany jest przez kupującego w ten sposób, że dokonuje on wpłaty na rachunek wierzyciela sprzedającego w celu zwolnienia go z zobowiązania, wartość ta nie może być wydatkowana później na własne cele mieszkaniowe sprzedającego.” – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 listopada 2018 r., sygn. akt II FSK 3167/16. Co oznacza, że zapis w akcie notarialnym stanowić winien, iż cała kwota sprzedawanej nieruchomości winna zostać wpłacona na nasz rachunek bankowy, a nie częściowo na rachunek banku, który udzielił nam kredytu.  Dopiero później to my sami przekażemy środki na spłatę kredytu do banku. Przykładowo, jeśli nieruchomość sprzedana zostanie za 250 tys. zł, z czego 50 tys. zł wpłacone zostanie na nasz rachunek bankowy, a pozostała kwota w wysokości 200 tys. zł wpłacona zostanie – bez naszego pośrednictwa - na rachunek banku, który udzielił nam kredytu, nie będziemy mogli zwolnić z opodatkowania tej kwoty 200 tys. zł, gdyż nie spełni się warunków do zastosowania ulgi. 

         Pamiętać jednak należy, że każda sytuacja jest indywidualna i mimo ogólnie przedstawionej zasady warto jest skontaktować się z doradcą podatkowym przed dokonaniem transakcji.

ODZIEDZICZONĄ NIERUCHOMOŚĆ SPRZEDASZ BEZ PODATKU

Jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest dziedziczenie. Poprzez spadkobranie można uzyskać nie tylko prawo własności nieruchomości, ale również prawo użytkowania wieczystego gruntu czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Chciałabym się z Wami podzielić doświadczeniem, z którym miałam ostatnio do czynienia. Klient posiada swoją nieruchomość, na którą zaciągnięty ma kredyt hipoteczny, a w międzyczasie odziedziczył inną nieruchomość i postanawia ją sprzedać, a za uzyskane pieniądze spłacić swój kredyt hipoteczny. W takich sytuacjach istotne jest kilka elementów na które pragnę zwrócić uwagę.

Na wstępie należy uświadomić sobie, iż moment nabycia prawa własności nieruchomości odziedziczonych następuje z chwilą otwarcia spadku. Natomiast za chwilę otwarcia spadku uważa się moment śmierci spadkodawcy. Nie wchodząc w zagadnienia związane ze sposobem dziedziczenia, na potrzeby niniejszego wpisu przyjmijmy, iż dziedziczenie nastąpiło w drodze dziedziczenia  testamentowego, a ponadto nabywca jest jedynym spadkobiercą. 

 

W pierwszej kolejności powinniśmy zadbać o odpowiednie udokumentowanie faktu nabycia nieruchomości. Można uczynić to na dwa sposoby, poprzez złożenie w sądzie wniosku o wydanie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub poprzez uzyskanie u notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia. 

Następnie należy na formularzu podatkowym SD-3 albo SD-Z2 zawiadomić właściwy Urząd Skarbowy o nabyciu nieruchomości. Na tym etapie warto też dokonać zmiany w Księdze Wieczystej, poprzez złożenie odpowiedniego formularza do Wydziału Ksiąg Wieczystych prowadzonego przez Sąd Rejonowy, o zmianie właściciela nieruchomości. A ponadto, należy zawiadomić również Urząd Miasta o zmianie właściciela nieruchomości - informacja ta niezbędna jest do otrzymywania decyzji w sprawie uiszczania corocznego podatku od nieruchomości. 

Po dokonaniu powyższych czynności przejść możemy do analizy podatkowej sprzedaży odziedziczonego lokalu. Jeszcze do niedawna, bo do końca 2018 roku, sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło dziedziczenie, wiązało się z koniecznością zapłacenia podatku w wysokości 19% uzyskanej ceny. Obecnie, na podstawie nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2019 r., wspomniany już termin pięciu lat liczony jest nie od dnia nabycia nieruchomości przez spadkobiercę, lecz od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. Co oznacza, że jeśli spadkodawca nabył nieruchomość w 2010 roku a my odziedziczyliśmy ją w roku 2019, nie zapłacimy podatku od sprzedaży mimo, iż sprzedamy tę nieruchomość kolejnego dnia po nabyciu. 

Pamiętać należy o dwóch rzeczach, po pierwsze podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości wyliczany jest od dochodu jaki uzyskaliśmy ze sprzedaży. Wartość dochodu nie jest równoznaczna  z kwotą sprzedaży. Dochód otrzymamy po odjęciu kosztów jego uzyskania. Jednak przy nabyciu w drodze dziedziczenia żadne koszty nie występują, a więc płacimy podatek od całej ceny którą uzyskamy ze sprzedaży. Po drugie, a co zarazem najistotniejsze, sprzedaż nieruchomości nastąpić musi po 1 stycznia 2019 roku. Reasumując, jeśli odziedziczyliśmy nieruchomość w 2017 roku, na podstawie starych przepisów, wolnej od podatku sprzedaży dokonać moglibyśmy dopiero z dniem 1 stycznia 2023 roku. Natomiast według nowych przepisów taką sprzedaż (pod warunkiem, że spadkobiorca posiadał nieruchomość ponad 5 lat) możemy dokonać już z dniem 1 stycznia 2019 r.

DLACZEGO SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI PODLEGA OPODATKOWANIU PODATKIEM VAT?

Przy sprzedaży nieruchomości spotkać się można z dwoma podatkami – z VAT, czyli podatkiem od towarów i usług albo z podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zastanawialiście się  kiedyś dlaczego VAT a nie PCC, lub odwrotnie? Kto jest podatnikiem podatku VAT? Kto go pobiera? Dzisiaj postaram się przybliżyć Wam zagadnienie podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości.

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega w Polsce obrót towarami i usługami. Na gruncie prawa podatkowego towarami są rzeczy oraz ich części, a więc, między innymi mieszkania, domy, grunty. Nieruchomości, które stanowią przedmiot dostawy, jako takie podlegają więc opodatkowaniu podatkiem VAT.

A kto jest podatnikiem podatku VAT? Mogłoby się wydawać, że odpowiedź na to pytanie jest oczywista. W rozumieniu ustawy o VAT, podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel i rezultat działalności. Czy aby na pewno katalog ten jest zamknięty? No cóż, co do zasady tak, jednak definicja ta jest bardzo szeroka. Opodatkowaniu VAT podlega profesjonalny obrót nieruchomościami, czyli taki który dokonywany jest przez podmioty prowadzące działalność w tym zakresie, ale jak to zazwyczaj bywa, od każdej reguły są wyjątki. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie również obrót nieruchomościami dokonywany przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą niezwiązaną w żaden sposób z obrotem nieruchomościami, lecz które nieruchomości nabyły w ramach swej działalności, a także obrót dokonywany przez osoby prywatne, które spełniają warunki powyżej definicji. Ten ostatni przypadek sprawia największe trudności, gdyż często nawet nie przypuszczamy, że sprzedając prywatną nieruchomość powinniśmy odprowadzić do urzędu skarbowego podatek VAT.

To czy przy zakupie nieruchomości zostanie nam doliczony do ceny podatek VAT zależy przede wszystkim od tego czy sprzedający korzysta z obowiązku albo możliwości objęcia przeprowadzanej  transakcji podatkiem VAT, czy też nie. Jeśli kwota podatku VAT zostanie nam doliczona do ceny transakcji, po uzyskaniu prawa własności nieruchomości, będziemy mogli co do zasady domagać się od urzędu skarbowego zwrotu uiszczonego podatku VAT. Aby jednak było to możliwe, sama transakcja kupna sprzedaży musi podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Jak pokazuje bowiem praktyka urzędów skarbowych, odmawiają one zwrotu uiszczonej przy zakupie nieruchomości kwoty tytułem podatku VAT powołując się na brak obowiązku spełnienia świadczenia, w przypadku gdy sprzedaż nieruchomości w ogóle nie podlegała opodatkowaniu. Jak zatem ustalić czy nieruchomość jaką zamierzamy nabyć podlega opodatkowaniu, czy wręcz przeciwnie korzysta ze zwolnienia z ustawy?

Przede wszystkim nabywając nieruchomość należy mieć na uwadze nie tylko status podatkowy osoby zbywcy ale także względy przedmiotowe dotyczące danej nieruchomości. Zalicza się do nich w szczególności czas i sposób korzystania z nieruchomości przez zbywcę, cel odsprzedaży, a także okoliczności dotyczące pierwotnego jej nabycia przez osobę sprzedającego. Pamiętaj więc, że sprzedając nieruchomość, to na Tobie ciąży obowiązek ustalenia tego, czy transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT czy PCC. Popełnienie w tym zakresie błędu może skutkować roszczeniami nie tylko ze strony urzędu skarbowego, ale również ze strony kupującego. Jeśli chcesz mieć pewność w sprawie opodatkowania podatkiem VAT sprzedawanej nieruchomości, czym prędzej zgłoś się do doradcy podatkowego.

CZY ZAKUP DWÓCH MIESZKAŃ TO NADAL ZASPOKOJENIE WŁASNYCH POTRZEB MIESZKANIOWYCH?

Bardzo często spotykam się z sytuacją, w której moi klienci dzielą swój czas pomiędzy dwie miejscowości, wynika to z charakterystyki pracy jaką wykonują. Np. w Szczecinie prowadzą swoją firmę, mają rodzinę, życie towarzyskie, jednak ze względu na rodzaj działalności sporo czasu spędzają w Poznaniu, gdzie podpisują umowy z nowymi klientami czy promują swoją firmę. Czy w takim wypadku sprzedając dom i kupując dwa mieszkania, jedno w Szczecinie a drugie w Poznaniu można mówić o zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych z punktu widzenia ulgi podatkowej pozwalającej nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Przyjmijmy więc, że mamy Pana Jana, który w roku 2015 ukończył budowę dużego domu jednorodzinnego. W roku 2018 uznał on jednak, że sprzeda dom i kupi dwa mieszkania, jedno w centrum Szczecina, a drugie w centrum Poznania. W Szczecinie spędza on ¾ swojego czasu. Czy w takiej sytuacji może on skorzystać z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dzięki czemu nie zapłaci podatku?

Przypomnijmy sobie jedną z najważniejszych zasad opisaną w artykule zatytułowanym „Czy wiesz kiedy sprzedasz mieszkanie nie płacąc podatku?”, z której wynika, że sprzedaż prywatnej nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, wiąże się z obowiązkiem zapłacenia 19% podatku, chyba że uzyskane dochody przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat, liczone od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 30 sierpnia 2018 roku, sygn. akt II FSK 2413/16, nie zgodził się ze zdaniem Fiskusa, że zakup drugiego mieszkania i przebywanie w nim przez pewien czas nie świadczy o zaspokojeniu „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Taka wykładnia Fiskusa jest niesłychanie częsta, jednak sądowa linia orzecznicza konsekwentnie popiera podatników w tym, iż zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych może odnosić się do większej ilości mieszkań, również takich, które znajdują się poza terenem Polski.

Oczywiście warto jest pamiętać o innych zastrzeżeniach wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednak to omówię innym razem.

Kiedy "nabyłeś" mieszkanie?

Szanowni Czytelnicy, w nawiązaniu do mojego wpisu zatytułowanego Czy wiesz kiedy sprzedasz mieszkanie nie płacąc podatku? chciałabym zwrócić uwagę jak ważną sprawą jest planowanie podatkowe. Dlaczego planowanie podatkowe? Ponieważ pozwala nam podejmować decyzje adekwatne do naszej aktualnej sytuacji majątkowej oraz zamierzonych celów, z wykorzystaniem optymalnych rozwiązań. 

Piszę o tym w kontekście niedawnego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, który stanowi niejako wyłom w dotychczasowej interpretacji przepisów podatkowych regulujących obowiązek zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości. Jak wspominałam w poprzednim wpisie, zasadą jest, że sprzedaż prywatnej nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku. Niby wszystko wydaje się oczywiste - 5 lat licząc od końca roku, w którym kupiliśmy nieruchomość. Przepraszam - nabyliśmy. I właśnie słowo "nabyliśmy" stało się przedmiotem interpretacji Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 7 marca 2018 roku (II FSK 576/16). Co do zasady, nabycie nieruchomości następuje z chwią podpisania aktu notarialnego (czynność prawna mająca za przediot nierychomość zawsze wymaga formy aktu notarialnego).

Wyobraźmy sobie jednak sytuację, że w dniu 28 października 2004 roku nastąpiło podpisanie w formie aktu notarialnego umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, tzn. zakupiłeś mieszkanie. Na podstawie tej umowy, jeszcze tego samego dnia złożyłeś wniosek do Sądu Rejonowego o złożenie dla Twojego nowego mieszkania księgi wieczystej i dokonania w niej wpisu prawa własności na Twoją rzecz. Sąd Rejonowy dopatrzył się jednak błędów w podziale geodezyjnym działek gruntów, na których wybudowany został budynek, w którym zakupiłeś mieszkanie, dlatego też pozostawił ten wniosek bez rozpoznania. Razem z deweloperem oraz pozostałymi mieszkańcami wnieśliście do Sądu Rejonowego powództwo, które miało na celu uregulowanie tej sytuacji. W dniu 19 maja 2008 roku Sąd Rejonowy prawomocnym postanowieniem uregulował tę sytuację, dzięki czemu można było dokonać nowego podziału geodezyjnego działek gruntu. W dniu 5 maja 2009 roku powtórnie złożyłeś wniosek do Sądu Rejonowego o założenie księgi wieczystej. Na podstawie Twojego wniosku, założono księgę wieczystą oraz dokonano w niej wpisu prawa własności na Twoją rzecz w dniu 11 maja 2019 roku. Po paru latach, a dokładnie 24 czerwca 2014 roku sprzedałeś swoje mieszkanie. I tu pojawia się pytanie, od której daty (28 października 2004 r. czy od 5 maja 2009 r.) powinieneś liczyć pięcioletni termin, po którym nie zapłacisz podatku od zbycia nieruchomości?

"Źródłami przychodów są [...] odpłatne zbycie, [...]:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa od domu jednorodzinnego użytkowania gruntów,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalemdarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresu te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zmiany;".

Powszechną praktyką sądów administracyjnych była wykładnia terminu "nabycie" na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposób funkcjonalny, a więc w taki który pozwoliłby nam na uznanie, iż pięcioletni termin powinniśmy liczyć od dnia podpisania umowy w formie aktu notarialnego, ewentualnie w omawianym przypadku, od dnia złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej, czyli od dnia 28 października 2004 r. A więc moglibyśmy sprzedać nieruchomość nie ponosząc przy tym dodatkowego obciążenia podatkowego, w dniu 1 stycznia 2010 roku. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie zaprzeczył takiej wykładni. W swoim uzasadnieniu NSA powołał się na art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali:

"Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej"

wyjaśniając, że w tym przypadku wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, ponieważ powstanie odrębnej wlasności lokalu jest uzależnione od dokonania tego wpisu. Tym samym nie wystarcza jedynie podpisać umowę w formie aktu notarialnego, konieczne jest również posiadanie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Na podstawie wykladni Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie za termin nabycia powinniśmy uznawać datę 5 maja 2009 roku, dlatego też pięciolteni termin należy liczyć od końca roku kalendarzowego, a sprzedaż nieruchomości bez konieczności zapłaty podatku dokonać możemy dopiero z dniem 1 stycznia 2015 roku.

Z pewnością jest to niekorzystna interpretacja w szcególności dla osób, które podpisały akt notarialny pod koniec roku, a wpis do księgi wieczystej był dopiero w roku następnym. Podkreślam, jest to interpretacja wyjątkowa, w najnowszym orzecznictwie sądowym utrwalił się bowiem pogląd, zgodnie z którym w przypadku powstania odrębnej własności lokalu, dla określenia kiedy nastąpiło nabycie, liczy się data złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej, a nie data dokonania tego wpisu. Mimo wszystko, w razie wątpliwści zawsze można wystąpić o wydanie przez Krajową Administrację Skarbową, interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, która będzie wiążąca w Tej sprawie. I to jest sedno planowania podatkowego. Ciekawa jestem co Wy o tym sądzicie, a może mieliście podobną sytuację? Koniecznie podzielcie się nią w komentarzach.