ODZIEDZICZONĄ NIERUCHOMOŚĆ SPRZEDASZ BEZ PODATKU

Jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest dziedziczenie. Poprzez spadkobranie można uzyskać nie tylko prawo własności nieruchomości, ale również prawo użytkowania wieczystego gruntu czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Chciałabym się z Wami podzielić doświadczeniem, z którym miałam ostatnio do czynienia. Klient posiada swoją nieruchomość, na którą zaciągnięty ma kredyt hipoteczny, a w międzyczasie odziedziczył inną nieruchomość i postanawia ją sprzedać, a za uzyskane pieniądze spłacić swój kredyt hipoteczny. W takich sytuacjach istotne jest kilka elementów na które pragnę zwrócić uwagę.

Na wstępie należy uświadomić sobie, iż moment nabycia prawa własności nieruchomości odziedziczonych następuje z chwilą otwarcia spadku. Natomiast za chwilę otwarcia spadku uważa się moment śmierci spadkodawcy. Nie wchodząc w zagadnienia związane ze sposobem dziedziczenia, na potrzeby niniejszego wpisu przyjmijmy, iż dziedziczenie nastąpiło w drodze dziedziczenia  testamentowego, a ponadto nabywca jest jedynym spadkobiercą. 

 

W pierwszej kolejności powinniśmy zadbać o odpowiednie udokumentowanie faktu nabycia nieruchomości. Można uczynić to na dwa sposoby, poprzez złożenie w sądzie wniosku o wydanie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub poprzez uzyskanie u notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia. 

Następnie należy na formularzu podatkowym SD-3 albo SD-Z2 zawiadomić właściwy Urząd Skarbowy o nabyciu nieruchomości. Na tym etapie warto też dokonać zmiany w Księdze Wieczystej, poprzez złożenie odpowiedniego formularza do Wydziału Ksiąg Wieczystych prowadzonego przez Sąd Rejonowy, o zmianie właściciela nieruchomości. A ponadto, należy zawiadomić również Urząd Miasta o zmianie właściciela nieruchomości - informacja ta niezbędna jest do otrzymywania decyzji w sprawie uiszczania corocznego podatku od nieruchomości. 

Po dokonaniu powyższych czynności przejść możemy do analizy podatkowej sprzedaży odziedziczonego lokalu. Jeszcze do niedawna, bo do końca 2018 roku, sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło dziedziczenie, wiązało się z koniecznością zapłacenia podatku w wysokości 19% uzyskanej ceny. Obecnie, na podstawie nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2019 r., wspomniany już termin pięciu lat liczony jest nie od dnia nabycia nieruchomości przez spadkobiercę, lecz od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. Co oznacza, że jeśli spadkodawca nabył nieruchomość w 2010 roku a my odziedziczyliśmy ją w roku 2019, nie zapłacimy podatku od sprzedaży mimo, iż sprzedamy tę nieruchomość kolejnego dnia po nabyciu. 

Pamiętać należy o dwóch rzeczach, po pierwsze podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości wyliczany jest od dochodu jaki uzyskaliśmy ze sprzedaży. Wartość dochodu nie jest równoznaczna  z kwotą sprzedaży. Dochód otrzymamy po odjęciu kosztów jego uzyskania. Jednak przy nabyciu w drodze dziedziczenia żadne koszty nie występują, a więc płacimy podatek od całej ceny którą uzyskamy ze sprzedaży. Po drugie, a co zarazem najistotniejsze, sprzedaż nieruchomości nastąpić musi po 1 stycznia 2019 roku. Reasumując, jeśli odziedziczyliśmy nieruchomość w 2017 roku, na podstawie starych przepisów, wolnej od podatku sprzedaży dokonać moglibyśmy dopiero z dniem 1 stycznia 2023 roku. Natomiast według nowych przepisów taką sprzedaż (pod warunkiem, że spadkobiorca posiadał nieruchomość ponad 5 lat) możemy dokonać już z dniem 1 stycznia 2019 r.