Podczas
sprzedaży nieruchomości, na którą zaciągnięty był kredyt hipoteczny, szalenie
istotne jest zwrócenie uwagi na zapis odnoszący się do sposobu przekazania pieniędzy,
zawarty w akcie notarialnym. Moi klienci zdają sobie sprawę z tego, że sprzedaż
nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
którym nieruchomość została nabyta, wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku.
Duża część z nich wie również, iż uzyskany dochód ze sprzedaży można
przeznaczyć na tzw. własne cele mieszkaniowe. Jednak mała już ich część zawraca
uwagę na prawidłowy sposób przekazania pieniędzy umieszczony w akcie
notarialnym.
Przyjmijmy hipotezę, że w 2017 roku
kupiliśmy mieszkanie w Szczecinie, finansując jego zakup w całości zaciągniętym
kredytem hipotecznym. Ze względów zawodowych jesteśmy zmuszeni do
przeprowadzenia się do Poznania w roku 2019. A co za tym idzie sprzedajemy
mieszkanie w Szczecinie po to, aby zakupić mieszkanie w Poznaniu. Na samym
początku widzimy już, że konieczne będzie opłacenie podatku od uzyskanego
dochodu w wysokości 19%. Nasuwa się jednak pytanie czy istnieją jakieś ulgi z
których możemy skorzystać aby pomniejszyć podatek? Tak, możemy skorzystać z
tzw. ulgi na własne cele mieszkaniowe. Należy jednak spełnić kilka wymogów
niezbędnych do jej zastosowania.
Ulga mieszkaniowa uregulowana została
przez ustawodawcę w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), w art.
21 ust. 1 pkt 131 który stanowi, że „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości
i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych, jeżeli począwszy od dnia
odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku
podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia
tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele
mieszkaniowe”. Ustawa o PIT, w art. 21 ust. 25 przedstawia katalog
zamknięty wydatków jakie można uznać za własne cele mieszkaniowe. Ustawodawca uznał,
że wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od kredytu
(pożyczki) zaciągniętego przez nas, przed dniem uzyskania przychodu z
odpłatnego zbycia nieruchomości, uznać należy za cele określone w art. 25 pkt 1
– tj., na nabycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości.
Na tym etapie rozważań uznać należy z
całą pewnością, iż spłata kredytu zasadniczo spełnia przesłanki do zastosowania
ulgi mieszkaniowej. Natomiast ostatecznie przesądza o tym zapis w akcie
notarialnym. Naczelny Sąd Administracyjny od wielu lat głosi tezę, że „jeżeli przychód sprzedającego ze sprzedaży
rozliczany jest przez kupującego w ten sposób, że dokonuje on wpłaty na
rachunek wierzyciela sprzedającego w celu zwolnienia go z zobowiązania, wartość
ta nie może być wydatkowana później na własne cele mieszkaniowe sprzedającego.”
– wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 listopada 2018 r., sygn.
akt II FSK 3167/16. Co oznacza, że zapis w akcie notarialnym stanowić
winien, iż cała kwota sprzedawanej nieruchomości winna zostać wpłacona na nasz
rachunek bankowy, a nie częściowo na rachunek banku, który udzielił nam
kredytu. Dopiero później to my sami
przekażemy środki na spłatę kredytu do banku. Przykładowo, jeśli nieruchomość
sprzedana zostanie za 250 tys. zł, z czego 50 tys. zł wpłacone zostanie na nasz
rachunek bankowy, a pozostała kwota w wysokości 200 tys. zł wpłacona zostanie –
bez naszego pośrednictwa - na rachunek banku, który udzielił nam kredytu, nie
będziemy mogli zwolnić z opodatkowania tej kwoty 200 tys. zł, gdyż nie spełni
się warunków do zastosowania ulgi.
Pamiętać jednak należy, że każda
sytuacja jest indywidualna i mimo ogólnie przedstawionej zasady warto jest
skontaktować się z doradcą podatkowym przed dokonaniem transakcji.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz