Kiedy "nabyłeś" mieszkanie?

Szanowni Czytelnicy, w nawiązaniu do mojego wpisu zatytułowanego Czy wiesz kiedy sprzedasz mieszkanie nie płacąc podatku? chciałabym zwrócić uwagę jak ważną sprawą jest planowanie podatkowe. Dlaczego planowanie podatkowe? Ponieważ pozwala nam podejmować decyzje adekwatne do naszej aktualnej sytuacji majątkowej oraz zamierzonych celów, z wykorzystaniem optymalnych rozwiązań. 

Piszę o tym w kontekście niedawnego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, który stanowi niejako wyłom w dotychczasowej interpretacji przepisów podatkowych regulujących obowiązek zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości. Jak wspominałam w poprzednim wpisie, zasadą jest, że sprzedaż prywatnej nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku. Niby wszystko wydaje się oczywiste - 5 lat licząc od końca roku, w którym kupiliśmy nieruchomość. Przepraszam - nabyliśmy. I właśnie słowo "nabyliśmy" stało się przedmiotem interpretacji Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 7 marca 2018 roku (II FSK 576/16). Co do zasady, nabycie nieruchomości następuje z chwią podpisania aktu notarialnego (czynność prawna mająca za przediot nierychomość zawsze wymaga formy aktu notarialnego).

Wyobraźmy sobie jednak sytuację, że w dniu 28 października 2004 roku nastąpiło podpisanie w formie aktu notarialnego umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, tzn. zakupiłeś mieszkanie. Na podstawie tej umowy, jeszcze tego samego dnia złożyłeś wniosek do Sądu Rejonowego o złożenie dla Twojego nowego mieszkania księgi wieczystej i dokonania w niej wpisu prawa własności na Twoją rzecz. Sąd Rejonowy dopatrzył się jednak błędów w podziale geodezyjnym działek gruntów, na których wybudowany został budynek, w którym zakupiłeś mieszkanie, dlatego też pozostawił ten wniosek bez rozpoznania. Razem z deweloperem oraz pozostałymi mieszkańcami wnieśliście do Sądu Rejonowego powództwo, które miało na celu uregulowanie tej sytuacji. W dniu 19 maja 2008 roku Sąd Rejonowy prawomocnym postanowieniem uregulował tę sytuację, dzięki czemu można było dokonać nowego podziału geodezyjnego działek gruntu. W dniu 5 maja 2009 roku powtórnie złożyłeś wniosek do Sądu Rejonowego o założenie księgi wieczystej. Na podstawie Twojego wniosku, założono księgę wieczystą oraz dokonano w niej wpisu prawa własności na Twoją rzecz w dniu 11 maja 2019 roku. Po paru latach, a dokładnie 24 czerwca 2014 roku sprzedałeś swoje mieszkanie. I tu pojawia się pytanie, od której daty (28 października 2004 r. czy od 5 maja 2009 r.) powinieneś liczyć pięcioletni termin, po którym nie zapłacisz podatku od zbycia nieruchomości?

"Źródłami przychodów są [...] odpłatne zbycie, [...]:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa od domu jednorodzinnego użytkowania gruntów,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalemdarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresu te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zmiany;".

Powszechną praktyką sądów administracyjnych była wykładnia terminu "nabycie" na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposób funkcjonalny, a więc w taki który pozwoliłby nam na uznanie, iż pięcioletni termin powinniśmy liczyć od dnia podpisania umowy w formie aktu notarialnego, ewentualnie w omawianym przypadku, od dnia złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej, czyli od dnia 28 października 2004 r. A więc moglibyśmy sprzedać nieruchomość nie ponosząc przy tym dodatkowego obciążenia podatkowego, w dniu 1 stycznia 2010 roku. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie zaprzeczył takiej wykładni. W swoim uzasadnieniu NSA powołał się na art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali:

"Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej"

wyjaśniając, że w tym przypadku wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, ponieważ powstanie odrębnej wlasności lokalu jest uzależnione od dokonania tego wpisu. Tym samym nie wystarcza jedynie podpisać umowę w formie aktu notarialnego, konieczne jest również posiadanie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Na podstawie wykladni Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie za termin nabycia powinniśmy uznawać datę 5 maja 2009 roku, dlatego też pięciolteni termin należy liczyć od końca roku kalendarzowego, a sprzedaż nieruchomości bez konieczności zapłaty podatku dokonać możemy dopiero z dniem 1 stycznia 2015 roku.

Z pewnością jest to niekorzystna interpretacja w szcególności dla osób, które podpisały akt notarialny pod koniec roku, a wpis do księgi wieczystej był dopiero w roku następnym. Podkreślam, jest to interpretacja wyjątkowa, w najnowszym orzecznictwie sądowym utrwalił się bowiem pogląd, zgodnie z którym w przypadku powstania odrębnej własności lokalu, dla określenia kiedy nastąpiło nabycie, liczy się data złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej, a nie data dokonania tego wpisu. Mimo wszystko, w razie wątpliwści zawsze można wystąpić o wydanie przez Krajową Administrację Skarbową, interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, która będzie wiążąca w Tej sprawie. I to jest sedno planowania podatkowego. Ciekawa jestem co Wy o tym sądzicie, a może mieliście podobną sytuację? Koniecznie podzielcie się nią w komentarzach.